Rb. Noord-Nederland 25 oktober 2017
ECLI:NL:RBNNE:2017:4141
Bungalowparkzaak. In de leveringsakte is een verplicht lidmaatschap van een vereniging opgenomen. De vereniging is een Boek 2 BW vereniging, geen VvE in de zin van Boek 5 BW (omdat een bungalowpark geen appartementsgebouw is).
” De rechtbank is van oordeel dat artikel 5:112 lid 3 BW [over VvE’s] zich niet leent voor analoge toepassing. Een onopzegbaar lidmaatschap is daarom in strijd met de door [eisers] genoemde wettelijke bepalingen [met artikel 2:35 BW, met artikel 8 Grondwet en artikel 11 EVRM, Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens] Het beginsel van vrijheid van uittreding voor de leden moet voorop worden gesteld [,] zij het met inachtneming van de statutaire bepalingen, maar aan de opzegging mogen geen bezwarende omstandigheden worden verbonden. Als gevolg van een opzegging eindigen de verenigingsrechtelijke rechten en verplichtingen jegens VvE (zoals de verplichting om contributie te voldoen), maar dit geldt niet voor plichten uit de koopovereenkomst of de leveringsakte.”
” De rechtbank is van oordeel dat ook bij een beëindigd lidmaatschap partijen in een door redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding zijn blijven staan, vanwege de aanwezigheid van eigendommen van [eisers] in het door de VvE beheerde park. ”
Vonnis van 25 oktober 2017
in de zaak van
1 [eiser 1] ,
tegen de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET NATUURDORP “SUYDEROOGH”,
2De feiten
2.1.
Natuurdorp Suyderoogh is een natuurdorp met 219 (vakantie)woningen in het Lauwersmeergebied in de provincie Groningen. Ongeveer tweederde van die woningen wordt verhuurd en ongeveer eenderde wordt door de eigenaren gebruikt voor eigen recreatie.
2.2.
[eisers] zijn sinds 1994 en 1995 eigenaar (geweest) van een of meerdere vakantiewoning(en) met huisnummers 28, 75, 116, 124 en 163 in het Natuurdorp Suyderoogh. In de akte van levering is het navolgende opgenomen (hierna te noemen: de Bijzondere Bepalingen):
“BIJZONDERE BEPALINGEN
1. De koper is verplicht lid te worden van de vereniging genaamd: Vereniging van Eigenaren van het Natuurdorp Suyderoogh, gevestigd te Lauwersoog en verplicht zich tot nakoming van de verplichtingen uit dat lidmaatschap voortvloeiende.
[]
2.4.
In de periode van 1994 tot en met 2003 heeft verhuur van de vakantiewoningen
op het Natuurdorp Suyderoogh plaatsgevonden via de verhuurorganisatie Creatief/Gran Dorado. Aanvankelijk hebben [eisers] de verhuur van hun vakantiewoning via deze organisatie doen plaatsvinden. Omdat [eisers] op enig moment ontevreden waren, hebben zij de verhuurovereenkomst met deze organisatie eind 1998 opgezegd.
2.5.
Vanaf 1999 hebben [eisers] hun vakantiewoning(en) zelfstandig verhuurd, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de door de VvE aangewezen verhuurbemiddelings-organisatie. Naast [eisers] hebben ook een aantal andere eigenaren van vakantiewoningen op het Natuurdorp Suyderoogh hun vakantiewoning zelfstandig verhuurd (hierna te noemen: de zelfstandig verhurende eigenaren).
2.6.
Eind 2003 heeft VvE een overeenkomst gesloten met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (hierna te noemen: Landal) waarbij deze organisatie is aangewezen als de exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie die zich zal bezighouden met de verhuur van de individuele vakantiewoningen. De overeenkomst met Landal bevatte een zogenaamde poolregeling.
2.7.
Op 30 september 2003 hebben [eisers] een brief gezonden aan de VvE waarin onder meer het volgende is opgenomen:
Op 19 september jl. hebben we een brief + bijlage van u ontvangen.
U verzoekt ons deze bijlage te ondertekenen en uiterlijk 30 september te retourneren. Niet ondertekenen houdt volgens u in dat ná 01.01.2004 niet meer zelfstandig verhuurd kan gaan worden.
…
Wij zullen de bijlage dan ook niet ondertekenen.
2.8.
Op 5 december 2003 heeft VvE een brief gestuurd aan alle zelfstandig verhurende eigenaren, met de volgende inhoud:
Bijgaand zenden wij u de overeenkomst zelfstandige verhuur (versie 5 december 2003) in tweevoud toe ter ondertekening.
Op een intern bijgehouden verzendlijst is door middel van een ‘vinkje’ aangetekend dat een klacht is ontvangen van de eigenaar van bungalow [nummer] ( [eiser 4] ). Een dergelijk vinkje is ook geplaatst achter de namen van de overige eisers.
2.9.
VvE heeft op 19 maart/ 6 april 2004 een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar natuurdorp “Suyderoogh” gesloten met eisers 1, 2, 3 en 6. In deze overeenkomst (hierna ook te noemen: gedoogovereenkomst) werd het de ondertekenaars toegestaan de recreatiewoningen zelfstandig te verhuren, waaronder in de overeenkomst werd verstaan ‘het zelfstandig verwerven van huurders voor de eigen recreatiewoning in de particuliere sfeer, dat wil zeggen: niet als zelfstandige onderneming en zonder tussenkomst van professionele derden of organisaties die zich richten op verhuurbemiddeling’.
In de gedoogovereenkomst is voorts nog het volgende opgenomen:
1.4.
. Het is eigenaar toegestaan om in beperkte mate te adverteren, (maar) uitsluitend kleinschalig en in de particuliere sfeer.
6.1.
Indien de eigenaar na rechtsgeldige opzegging van deze overeenkomt, op enig moment alsnog zijn recreatiewoning wil verhuren, dan kan VvE besluiten geen overeenkomst voor Zelfstandige verhuur Eigenaar aan te bieden. In dat geval is verhuur uitsluitend mogelijk door het aangaan van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met de door VvE gecontracteerde bemiddelaar. Deze verhuurbemiddelingsovereenkomst kan uitsluitend ingaan per 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de overeenkomst is opgezegd.
De overeenkomst ging in op 1 januari 2004 en eindigde op 31 december 2008.
2.10.
Voor de periode 2008 tot en met 2013 heeft de VvE opnieuw een verhuurbemiddelingsovereenkomst gesloten met Landal en in 2013 heeft zij wederom een verhuurbemiddelingsovereenkomst met Landal gesloten, ditmaal met een looptijd van 7 jaar, ingaande op 1 januari 2014 en derhalve eindigende op 31 december 2020.
2.11.
VvE heeft op 5 december 2008 een brief gezonden aan [eiser 4] waarin onder meer het volgende is geschreven:
Voor de goede orde wijzen wij erop, dat de VvE zonder nieuwe overeenkomst met ingang van 1 januari 2009 niet zal toestaan dat u zelfstandig verhuurt.
2.12.
Met eisers 1, 2, 3 en 6 heeft VvE opnieuw een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar Natuurdorp Suyderoogh gesloten op 3 juli 2009, met daarin gelijkluidende bepalingen als in de overeenkomst van 2004. Deze tweede gedoogovereenkomst ging in op 1 januari 2009 en eindigde op 31 december 2013.
2.13.
Tijdens een overleg in februari 2013 tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en enkele zelfstandig verhurende eigenaren heeft de VvE aangegeven dat de gedoogovereenkomst die met enkele zelfstandig verhurende eigenaren was gesloten en waarbij het zelfstandig verhuren werd gedoogd, niet zou worden verlengd.
2.14.
Bij brief van 29 mei 2013 heeft de VvE aan [eisers] duidelijk gemaakt dat hun positie als zelfstandig verhurende eigenaren niet zou worden voortgezet, waarbij de mogelijkheid werd geboden om tot de verhuurpool van de VvE – met Landal als verhuurorganisatie – toe te treden.
2.15.
Bij brief van 17 december 2013 hebben eisers 1, 2 en 3 hun lidmaatschap van de VvE opgezegd.
2.16.
In een overleg tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en onder andere [eisers] op 5 februari 2014 heeft men gesproken over de situatie dat diverse eigenaren (onder wie [eisers] ) doorgaan met zelfstandige verhuur. Uit het daarvan opgemaakte conceptverslag blijkt de intentie om te streven naar een vreedzame oplossing en de afspraak dat het bestuur zich zou buigen over een voorstel voor een beperkte overgangs- c.q. gedoogperiode.
2.17.
Bij brief van 14 maart 2014 heeft de VvE de zelfstandig verhurende eigenaren een voorstel gedaan. [eisers] hebben te kennen gegeven daarmee niet in te stemmen.
2.18.
Op 29 april 2015 heeft VvE [eisers] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 5 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter [eisers] verboden om zonder tussenkomst van Landal hun recreatiewoning te verhuren.
Eisers 4 en 5 zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Het gerechtshof heeft bij arrest van 28 februari 2017 het vonnis van 5 juni 2015 vernietigd.
2.19.
Bij leveringsakte van 19 juli 2017 hebben eisers sub 2 en 3 bungalow [nummer] overgedragen aan een derde.
3Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen ten behoeve van eisers sub 1, 4, 5 en 6 dat het de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad moge behage om
I. te verklaren voor recht dat het [eisers] is toegestaan hun recreatiewoningen
zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere door Suyderoogh
te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie;
[]
3.2.
VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
[]
Buitenwerkingstelling artikelen 1, 2 en 5 van de Bijzondere Bepalingen
4.36.
[eisers] hebben aan hun vorderingen V, ten grondslag gelegd dat de verplichting om lid te zijn van de VvE in strijd is met artikel 2:35 BW, met artikel 8 GW en artikel 11 EVRM.
4.37.
VvE heeft gewezen op de wettelijke grondslag van artikel 5:112 lid 3 BW.
4.38.
De rechtbank stelt voorop dat, zoals door VvE ook is erkend, artikel 5:112 lid 3 BW niet van toepassing is omdat de regeling alleen geldt voor de vereniging van appartementseigenaren als bedoeld in artikel 5:124 BW. De rechtbank is van oordeel dat artikel 5:112 lid 3 BW zich niet leent voor analoge toepassing. Een onopzegbaar lidmaatschap is daarom in strijd met de door [eisers] genoemde wettelijke bepalingen. Het beginsel van vrijheid van uittreding voor de leden moet voorop worden gesteld zij het met inachtneming van de statutaire bepalingen, maar aan de opzegging mogen geen bezwarende omstandigheden worden verbonden. Als gevolg van een opzegging eindigen de verenigingsrechtelijke rechten en verplichtingen jegens VvE (zoals de verplichting om contributie te voldoen), maar dit geldt niet voor plichten uit de koopovereenkomst of de leveringsakte. Evenmin eindigen rechten zoals het recht op het beheer en het onderhoud van de mandelige eigendommen van de VvE (zie Hof ‘s-Gravenhage, 16-11-2010, ECLI:GHSGR:2010:BO4668). De rechtbank ziet hierin aanleiding om het beding van artikel 1 zodanig te wijzigen op de voet van artikel 6:259 BW dat [eisers] en hun rechtsopvolgers niet verplicht zijn om lid te zijn van de VvE. De daarop gerichte vordering sub V zal worden toegewezen, alsmede de daarmee verband houdende vordering sub VIII als zal worden verwoord onder ‘beslissing’. Nu in hoger beroep hierover anders kan worden beslist en vanwege het openbare karakter van de registers waarin de door de rechtbank aangebrachte wijzigingen kunnen worden ingeschreven, zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad worden afgewezen.
[ VI. het beding zoals neergelegd in artikel 2 van de bijzondere bepalingen van de leveringsakte op te heffen, althans te vernietigen, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden terzake dit beding, dan wel zodanig te wijzigen dat [eisers] en haar rechtsopvolgers de bouwkavel (al dan niet gedeeltelijk) mogen vervreemden, zonder toestemming van de VVE, althans zodanig te wijzigen dat de VVE deze toestemming enkel op zwaarwegende redelijke gronden mag onthouden, althans zodanig te wijzigen als het de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren; ]
4.39.
[eisers] hebben aan de vordering sub VI [zie boven] het volgende ten grondslag gelegd. Volgens [eisers] is er bij ontbreken van een lidmaatschap van de VvE, geen contractuele verhouding noch enige andere rechtsverhouding waaruit een beperking van de beschikkingsbevoegdheid kan voortvloeien. Omdat er geen rechtsverhouding bestaat en de VvE niets te maken heeft met het perceel van [eisers] is er ook geen toestemming voor de vervreemding nodig.
4.40.
VvE heeft daartegen het volgende verweer gevoerd. Het artikel gaat over gedeeltelijke vervreemding en dit kan allerlei ongewenste gevolgen met zich meebrengen. Bij splitsing van eigendommen is toestemming van alle deelgenoten nodig. De VvE wil voorkomen dat een deelgenoot tegen zijn zin wordt geconfronteerd met een vergroting van het aantal deelgenoten. Ook het bouwen van extra woningen op bestaande kavels dient voorkomen te worden. Om deze reden heeft de VvE belang bij de bepaling en verzet zij zich tegen toewijzing van de vordering sub VI.
4.41.
De rechtbank is van oordeel dat ook bij een beëindigd lidmaatschap partijen in een door redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding zijn blijven staan, vanwege de aanwezigheid van eigendommen van [eisers] in het door de VvE beheerde park. [eisers] en hun rechtsopvolgers en de gebruikers van hun recreatiewoningen maken immers gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen in het park. De rechtbank kan [eisers] niet volgen in de stellingname dat de VvE niets met hun percelen te maken heeft. De VvE heeft uiteengezet welke rechtmatige belangen van haar en van de andere eigenaren van het park gediend zijn met naleving van artikel 2 van de Bijzondere Bepalingen. Naar het oordeel van de rechtbank moeten deze belangen zwaarder wegen dan het particuliere belang van [eisers] De vordering sub VI moet daarom worden afgewezen.
4.42.
[eisers] hebben aangevoerd dat het kettingbeding van artikel 5 van de Bijzondere Bepalingen de recreatiewoningen een waardedrukkend effect heeft. Daarom bestaat er voor hen een gerechtvaardigd belang deze verplichtingen definitief te doen verdwijnen.
4.43.
VvE voert daartegen het volgende aan. Zij heeft belang bij handhaving omdat er anders te weinig woningen zullen overblijven voor de gezamenlijke verhuur en daardoor zou het verhuurbeding op termijn een dode letter kunnen worden.
4.44.
De rechtbank is van oordeel dat een eventueel waardedrukkend effect van het kettingbeding en het boetebeding buiten beschouwing moet blijven. [eisers] hebben daarmee immers rekening kunnen houden bij het aangaan van de koopovereenkomst. Door het opheffen ervan zouden [eisers] juist een ongerechtvaardigd voordeel verkrijgen ten opzichte van de andere eigenaren. Dat een kettingbeding versterkt met een boetebeding nodig is om de naleving van de Bijzondere Bepalingen te verzekeren, blijkt wel uit de door [eisers] aangenomen houding, waarin zij niet hebben laten zien dat zij oog hebben voor de belangen van de andere eigenaren of voor het algemene belang. Zonder het ketting- en het boetebeding bestaat een reële kans dat het verhuurbeding en de overige verplichtingen in de Bijzondere Bepalingen een dode letter worden. De rechtbank zal de vordering sub VII afwijzen.
4.45.
[eisers] hebben aangevoerd dat handhaving van het verbod om de recreatiewoningen op publieke websites in strijd is met het in paragraaf 1 van artikel 10 EVRM neergelegde grondrecht. Zij menen dat het recht om inlichtingen te verstrekken letterlijk zonder grenzen is. Het gebod dient geen enkel doel, volgens [eisers] .
4.46.
VvE hebben erop gewezen dat indien een eigenaar niet zelfstandig mag verhuren het reclamemaken geen enkel doel dient. Het verbod om reclame te maken dient een redelijk doel, namelijk het tegengaan van zelfstandige verhuur. In de gedoogovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over kleinschalig adverteren en deze afspraak hebben [eisers] geschonden.
4.47.
De sub II en 2 geformuleerde verklaring voor recht aangaande het ‘reclameverbod’ kan niet worden toegewezen, behalve voor [eiser 4] c.s. De overige eisers hebben immers in 2004 en in 2009 met de VvE overeenkomsten gesloten waarin zij zekere beperkingen hebben aanvaard met betrekking tot het maken van reclame. [eisers] hebben niet gesteld dat en waarom deze in artikel 1.4 van de overeenkomsten gelegen beperking niet geldig zou zijn. Nu de overige eisers nog steeds zijn gebonden aan het verhuurbeding hebben zij ook geen belang bij de ingestelde vordering, zodat deze voor hen zal worden afgewezen.
4.48.
Ook ten aanzien van het sub I en 1 gevorderde geldt dat deze slechts ten behoeve van eisers 4 en 5 kan worden toegewezen, vanwege hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de geldigheid en afdwingbaarheid van het verhuurbeding ten opzichte van de overige eisers.
4.49.
[eisers] hebben gesteld dat zij schade hebben geleden omdat VvE is tekortgeschoten in de nakoming dan wel omdat VvE onrechtmatig heeft gehandeld. De schade omvat gederfde huurinkomsten sedert juni 2015 en gemaakte kosten.
4.50.
VvE heeft betwist dat er sprake is van derving van huurinkomsten. [eisers] hebben niet gesteld dat zij de recreatiewoningen in de betreffende periode hadden kunnen verhuren. Een causaal verband tussen het verhuurverbod en de vermeende huurderving is niet aanwezig. Ook wordt de hoogte van de opgevoerde schadeposten betwist.
4.51.
De rechtbank is van oordeel dat het aannemelijk is dat eisers 4 en 5 schade hebben geleden omdat VvE het verhuurbeding jegens hen door middel van een kortgedingvonnis heeft afgedwongen. Dit vonnis is bij arrest van 28 februari 2017 vernietigd. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden of en zo ja, tot wanneer het schadeveroorzakend handelen heeft geduurd. Evenmin heeft de rechtbank voldoende aanknopingspunten gekregen om de schade bestaande in de huurderving te kunnen schatten of begroten. Zij heeft geen onderliggende gegevens ontvangen die inzicht geven in de gestelde gemiddelde huuropbrengsten per woning, noch in enige andere schadepost. Ook hebben eisers sub 4 en 5 onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan een causaal verband tussen het schade toebrengend handelen en een schadepost kan worden gelegd. De rechtbank zal de VvE daarom veroordelen om de schade van eisers sub 4 en 5 te vergoeden op te maken bij afzonderlijke schadestaatprocedure.
4.52.
Partijen zijn ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld. De rechtbank vindt daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren op de wijze als hierna zal worden vermeld.
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart ten behoeve van eisers sub 1, 4, 5 en 6:
5.1.1.
dat artikel 1 van de bijzondere bepalingen van de leveringsakte aldus wordt gewijzigd dat de daarin opgenomen verplichting lid te zijn van VvE komt te vervallen;
5.1.2.
veroordeelt VvE medewerking te verlenen aan het opmaken van een nieuwe akte waarin de onder 5.1.1. bedoelde wijziging wordt vastgelegd, bij gebreke waarvan dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van VvE;
5.2.
verklaart ten behoeve van eisers sub 4 en 5 voor recht dat het hen is toegestaan hun recreatiewoning:
5.2.1.
zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van Landal of een andere door VvE te benoemen verhuurbemiddelingsorganisatie;
5.2.2.
aan te bieden op publieke websites, alsmede om op andere wijze reclame te maken voor hun recreatiewoningen om zo huurders te werven;
en verklaart ten behoeve van eisers sub 4 en 5
5.2.3.
dat enige rechtsvordering gebaseerd op het verhuurbeding (artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de Leveringsakte van [eiser 4] c.s.) is verjaard en wijzigt dit artikel zodanig dat het [eiser 4] c.s. is toegestaan hun recreatiewoning zelfstandig te verhuren zonder tussenkomst van VvE en Landal of een andere verhuurbemiddelingsorganisatie;
5.2.4.
veroordeelt VvE medewerking te verlenen aan het opmaken van een nieuwe akte waarin de onder 5.2.3. bedoelde wijziging wordt vastgelegd, bij gebreke waarvan dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van VvE;
5.3.
veroordeelt VvE tot vergoeding van de door eisers sub 4 en 5 geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;