Rb Noord-Holland 13 augustus 2014
ECLI:NL:RBNHO:2014:7559
VVE zaak, bij uitzondering. Wanneer moet je schriftelijk stemmen op een ALV?
“Gelet op het gevoelige onderwerp – conflict over geluidsoverlast tussen de voorzitter van het bestuur en een appartementseigenaar – lag het voor de hand een schriftelijke stemming te gelasten waarbij de eigenaren voor of tegen konden stemmen. In plaats daarvan is de stemming gedurende de algemene ledenvergadering door middel van hand op steken gedaan, waarbij door [a] als voorzitter en tevens belanghebbende is gevraagd of iemand tegen de voorgestelde wijzigingen in het Huishoudelijk Reglement was.” Leden niet goed voorgelicht over gevolgen. Tegenvoorstel / amendement niet aan ALV voorgelegd. Bestuur had zorgvuldiger onderzoek moeten doen bij opstellen voorstel. Strijd met art. 2:8 BW, besluit vernietigd.
Beschikking in de zaak van:
[naam], verzoekende partij [verder ook te noemen: [verzoeker]]
tegen de vereniging(*) Vereniging van Eigenaars [X], verwerende partij [verder ook te noemen: de VvE]
(*) Noot: dit is een ongelukkige aanduiding. Het gaat om een VVE, geen gewone vereniging.
De uitgangspunten
3. Bij akte van 17 februari 1993 zijn een vijftal kavels gelegen aan en nabij [straatnaam x] en [straatnaam Z]te [Plaats] (kadastraal bekend onder sectie [letter], nummers [nummers]) gesplitst in appartementsrechten (verder: het complex). Voorts is een Vereniging van Eigenaars opgericht, genaamd Vereniging van Eigenaars van het appartementencomplex “[X]”.
4. Krachtens de splitsingsakte is het Modelreglement uit 1992 (hierna: Modelreglement) van toepassing verklaard, behoudens de daarin opgenomen uitzonderingen.
5. Artikel 17 van het Modelreglement luidt, voor zover relevant, als volgt:
“(…)
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
(…)
5. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.
(…)”
6. Artikel 20 van het Modelreglement luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Het voorkomen van geluidshinder kan nader worden geregeld bij huishoudelijk reglement.”
7. Artikel 7 onder d van het Huishoudelijk Reglement (hierna het Oude Huishoudelijk Reglement) luidde tot 6 maart 2014, voor zover relevant, als volgt:
“(…)
* Bij het bepalen van geluidsoverlast, in welke vorm dan ook, wordt een minimale demping van 15 dB gehanteerd.”
8. [verzoeker] is sinds 30 juli 2008 eigenaar van één van de 65 appartementsrechten en gerechtigd tot 12/836 deel in de gemeenschap. [verzoeker] heeft na eigendomsverkrijging de aanwezige vloerbedekking in zijn appartement laten vervangen door een PVC product.
9. Bij besluit van 6 maart 2014 van de vergadering van de VvE is een nieuw Huishoudelijk Reglement goedgekeurd, waarbij onder meer artikel 7 onder d is aangepast.
10. Artikel 7 onder d van het Huishoudelijk Reglement luidt vanaf 6 maart 2014, voor zover relevant, als volgt:
“ (…)
- –
Harde vloerbedekking en/of andere vloerbedekking is alleen toegestaan met een dempende onderlaag, deze dient de TNO isolatie-index voor contactgeluiden (ISO-norm) met 10 dB of meer te verbeteren. Het verdient aanbeveling deze normering bij aanbrengen te laten certificeren.
- –
Het bestuur houdt zich het recht voor, om namens of in opdracht van de V.V.E., aanpassingen of voorzieningen te eisen, als na schriftelijke klachten van bewoners, niet aan de gestelde geluidsreductie wordt voldaan.”
Het geschil
11. [verzoeker] heeft verzocht bij beschikking, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het besluit van 6 maart 2014 van de vergadering van de VvE tot wijziging van artikel 7 onder d van het Huishoudelijk Reglement te vernietigen en de werking van voornoemd besluit te schorsen conform het bepaalde in artikel 5:130 lid 4 BW tot op het verzoek onherroepelijk is beslist, kosten rechtens.
12. Daartoe stelt [verzoeker] dat de vergadering in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door voormeld besluit te nemen. Volgens de leverancier van de PVC vloer en het van toepassing zijnde Huishoudelijk Reglement is een ondervloer niet nodig, aldus [verzoeker]. De nieuwe eigenaar van het appartement onder dat van [verzoeker], [A], klaagt over geluidsoverlast. Door [verzoeker] wordt betwist dat hiervan sprake is. De vorige onderburen hebben nimmer geklaagd en in het appartement loopt [verzoeker] op kousenvoeten of viltsloffen. In maart 2013 is [a] benoemd tot voorzitter van het bestuur van de VvE. Vervolgens is een nieuw Huishoudelijk Reglement opgesteld welke bij wijze van hamerslag is goedgekeurd door de vergadering van de VvE. Vanwege zijn hoge leeftijd en broze gezondheid acht [verzoeker] het onwenselijk om zijn vloer te moeten laten voorzien van een ondervloer en acht daarom het besluit onredelijk. Uit de notulen van de vergadering van de VvE blijkt niet hoe de stemverhouding ligt. Blijkens artikel 44 lid 2 van het Modelreglement dienen besluiten als deze in beginsel te worden genomen met 2/3 meerderheid.
13. De VvE stelt zich op het standpunt dat in redelijkheid en billijkheid tot het besluit is gekomen. Het besluit is genomen met 52 geldige stemmen; 7 eigenaren waren met kennisgeving afwezig en er waren 6 leegstaande woningen. Gelet op het bepaalde in artikel 17 lid 5 van het Modelreglement dient de vloerbedekking van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden beperkt. Op grond van artikel 20 van het Modelreglement kan het voorkomen van geluidshinder nader worden geregeld bij Huishoudelijk Reglement. [verzoeker] heeft bij aankoop van het appartement een verklaring ondertekend waarin hij zich akkoord heeft verklaard met de bepalingen van het Modelreglement en het Huishoudelijk Reglement. De VvE stelt zich voorts op het standpunt dat na de recente wijziging sprake is van een soepelere norm.
De beoordeling
14. Ter beantwoording staat de vraag of het besluit om artikel 7 onder d van het Huishoudelijk Reglement te wijzigen, moet worden vernietigd. Ingevolge artikel 5:124 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de artikelen 2:14 en 2:15 BW eveneens van toepassing op de VvE. Deze artikelen zien respectievelijk op de nietigheid van een besluit wegens strijd met de wet of de statuten/akte van splitsing en op de vernietiging van een besluit (onder andere) als zij naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Artikel 2:8 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Gelet op het bepaalde in artikel 5:130 BW geschiedt de vernietiging door een uitspraak van de kantonrechter op verzoek van een eigenaar die daartoe een redelijk belang heeft. Toetsingsmaatstaf is de vraag of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
…
19. Ook acht de kantonrechter de wijze van besluitvorming in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Gelet op het gevoelige onderwerp – conflict over geluidsoverlast tussen de voorzitter van het bestuur en een appartementseigenaar – lag het voor de hand een schriftelijke stemming te gelasten waarbij de eigenaren voor of tegen konden stemmen. In plaats daarvan is de stemming gedurende de algemene ledenvergadering door middel van hand op steken gedaan, waarbij door [a] als voorzitter en tevens belanghebbende is gevraagd of iemand tegen de voorgestelde wijzigingen in het Huishoudelijk Reglement was.
20. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de eigenaren zijn voorgelicht over de gevolgen van het besluit. Zo kan de situatie zich voordoen dat een eigenaar voldoet aan de – door het bestuur gehanteerde uitleg van de – oude norm (een zachte vloerbedekking met een geluidsreductie van 15 dB), maar niet aan de nieuwe norm, omdat hij geen ondervloer heeft. De kantonrechter acht in dit kader tevens van belang dat, zoals onweersproken is gesteld door [verzoeker], de door hem voorgestelde gedoogclausule niet is voorgelegd aan de vergadering, hoewel hij dit wel heeft verzocht.
21. Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat de zorgvuldigheid gebiedt dat het bestuur vooraf goed onderzoek verricht naar de vraag welke geluidsreductie noodzakelijk is en naar de wijze waarop een reductie van 10 dB kan worden gerealiseerd en of hiervoor een ondervloer noodzakelijk is. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat dit is gebeurd. Integendeel, door [c] is verklaard dat hij de tekst in het nieuwe Huishoudelijk Reglement heeft overgenomen uit een ander Huishoudelijk Reglement.
22. Op grond van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het besluit zowel inhoudelijk als ten aanzien van de wijze van totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en vernietigd dient te worden.
23. [verzoeker] heeft voorts verzocht het besluit te schorsen totdat hierover onherroepelijk is beslist. Nu bij einduitspraak wordt beslist, bestaat geen belang (meer) bij het verzoek het gewraakte besluit te schorsen. De verzochte schorsing zal daarom worden afgewezen.
…
De beslissing
De kantonrechter:Vernietigt het besluit van de vergadering van de VvE van 6 maart 2014 tot wijziging van artikel 7 onder d van het Huishoudelijk Reglement. […]