Verkoop vastgoed

Rb. Rotterdam 25 mei 2011, LJN BR7087

Blijven liggen. Verkoop vastgoed moskeevereniging aan (uiteindelijk) de voorzitter van het bestuur. Bestuur en tegenbestuur, ALV georganiseerd door bestuur en actiegroep (beide ongeldig).

Vonnis van 25 mei 2011
in de zaak van
de vereniging [eiseres], tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1]

2. [gedaagde 2 t/m 6],
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 7].,
gedaagden,

Partijen zullen hierna de vereniging en [gedaagden] genoemd worden. Gedaagden zullen, elk afzonderlijk, ook [gedaagde 1], [gedaagde 2]., [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5], [gedaagde 6] en de notaris worden genoemd.

2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1.
De Statuten van de vereniging bepalen voor zover thans van belang:
“(…)
LEDEN
Artikel 3
1.Leden van de vereniging kunnen zijn alle soennie Moslims (…), die de achttienjarige leeftijd hebben bereikt en de doelstellingen van de vereniging onderschrijven.
2.Aanmelding voor het lidmaatschap geschiedt schriftelijk bij het bestuur.
3.Het bestuur beslist omtrent de toelating van leden;
(…)
5.Bij niet toelating tot lid kan de algemene vergadering alsnog tot toelating besluiten.
6.Het bestuur houdt een of meer registers, waarin de namen en adressen van alle leden en donateurs zijn opgenomen.
E1NDE VAN HET LIDMAATSCHAP.
Artikel 4.
1. Het lidmaatschap eindigt:
(…)
b.door opzegging van het lid aan het bestuur van de vereniging;
c.door opzegging namens de vereniging; deze kan geschieden wanneer een lid heeft opgehouden aan de vereisten voor het lidmaatschap bij de statuten gesteld te voldoen, wanneer hij zijn verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt, alsook wanneer redelijkerwijs van de vereniging niet gevergd kan worden het lidmaatschap te laten voortduren;
(…)
JAARLIJKSE BIJDRAGE.
Artikel 5.
1.De leden als bedoeld in artikel 3 zijn verplicht jaarlijks – op voorstel van het bestuur – een door de algemene vergadering vast te stellen contributie in maximaal twaalf termijnen vooruit te betalen en kan maximaal een contributie-achterstand hebben van drie maanden.
(…)
BESTUUR.
Artikel 6.
I. Het bestuur bestaat uit een oneven aantal van tenminste vijf en ten hoogste negen personen, die door de algemene vergadering worden benoemd.
2. De bestuursleden worden door de algemene vergadering uit de leden gekozen. De voorzitter wordt door de algemene vergadering in functie gekozen. De overige bestuursfuncties, waaronder de vice-voorzitter, secretaris, plaatsvervangend secretaris en penningmeester, worden in onderling overleg door het bestuur verdeeld.
Het bestuur kan voor elk van zijn leden een vervanger aanwijzen. De algemene vergadering bepaalt tevens het aantal bestuursleden met inachtneming van het bepaalde in lid 1.
3. Alleen op voordracht van de beleidscommissie kan een bestuurslid gekozen of benoemd worden. Passief kiesrecht krijgen alleen zij die langer dan twee jaar onafgebroken lid zijn van de vereniging, zoals bedoeld in artikel 3.
4. Indien het aantal bestuursleden beneden vijf is gedaald, blijft het bestuur bevoegd. Het is echter verplicht binnen twee maanden een algemene vergadering te beleggen, waarin de voorziening in de open plaats(en) aan de orde komt. De beleidscommissie ziet er op toe, dat binnen twee maanden in de vervulling van de open plaats(en) wordt voorzien.
(…)
Artikel 8.
1.Een bestuurslid kan niet meer dan een functie bekleden.
2.De voorzitter, secretaris en de penningmeester vormen tezamen het dagelijks (kennelijk is weggevallen het woord “bestuur” opm. rb). Het dagelijks bestuur is belast met de dagelijkse leiding van de vereniging en met de uitvoering van de bestuursbesluiten.
3.Tenminste tweemaal per jaar worden bestuursvergaderingen gehouden en voorts zo vaak als de voorzitter of een meerderheid van het bestuur zulks wenselijk acht. Bestuursbesluiten worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste de helft van het aantal bestuursleden aanwezig is.
(…).
Artikel 9.
(…)
2. Het bestuur is, mits met goedkeuring van de algemene vergadering, bevoegd tot het sluiten van overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, het sluiten van overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een derde verbindt. Op het ontbreken van deze goedkeuring kan door en tegen derden beroep worden gedaan.
3. Onverminderd het in de laatste volzin van lid 3 bepaalde wordt de vereniging in en buiten rechte vertegenwoordigd door:
– het gehele bestuur; of
– de voorzitter en secretaris tezamen, dan wel de voorzitter of de secretaris tezamen met een van de andere bestuursleden.
(…)
ALGEMENE VERGADERINGEN
Artikel 12.
(…)
2.Het bestuur roept de algemene vergadering bijeen, wanneer het dit wenselijk oordeelt of wanneer het daartoe volgens de wet of de statuten verplicht is.
3.Het bestuur is op een schriftelijk verzoek van tenminste een/tiende van de stemgerechtigdeleden verplicht tot het bijeenroepen van een algemene vergadering op een termijn van niet langer dan vier weken.
(…)
5. Bijeenroeping van een algemene vergadering geschiedt schriftelijk aan het adres van deleden die toegang hebben tot de vergadering, zoals bedoeld in artikel 3 en door duidelijke aankondiging in de verenigingsruimte.
Minimale termijn voor het bijeenroepen van een algemene vergadering bedraagt zeven dagen. Bij de oproeping worden alle te behandelen onderwerpen vermeld.
(…)
Artikel 15.
De vereniging kent de volgende organen:
a. de algemene vergadering;
b. het bestuur;
c. geschillencommissie,
d. verificatiecommissie;
e. beleidscommissie:
f. de Imaam.
Eenzelfde persoon mag niet in weer dan één van de in sub b tot en met f
genoemde organen zitting hebben.
(…)
Artikel 18
1. Voorzover de statuten of de wet niet anders bepalen, worden alle besluiten van de algemene vergadering genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
(…)
7. Zolang in een algemene vergadering alle leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn, kunnen geldige besluiten worden genomen, mits met algemene stemmen, omtrent alle aan de orde komende onderwerpen dus mede een voorstel tot statutenwijziging of tot ontbinding ook al heeft geen oproeping plaatsgehad of is deze niet op de voorgeschreven wijze geschied of is enig ander voorschrift omtrent het oproepen en houden van vergaderingen of een daarmee verband houdende formaliteit niet in acht genomen.
(…)”
2.2
De vereniging was eigenaar van de appartementsrechten [adres 1] (kadastraal bekend onder nummer [kadastraalnummer 1]) en [adres 2] (kadastraal bekend onder nummer [kadastraalnummer 2]) te Rotterdam en als zodanig vermeld in de openbare registers. Deze appartementsrechten worden hierna tezamen ook aangeduid als het pand.
2.3
De begane grond van het pand was ingericht als moskee, de bovenverdiepingen waren in gebruik als vergader- en kantoorruimten.
2.4
[gedaagde 3] was in elk geval tot 2 september 2007 voorzitter van de vereniging. [gedaagde 4] was vanaf november 2000 lid van de beleidscommissie.
2.5
Het pand is op 7 september 2007 verkocht aan [gedaagde 5] en [gedaagde 6] voor een bedrag van € 420.000,=. In de transportakte is opgenomen dat als verkoper optrad een persoon werkzaam op het notariskantoor “te dezen handelende als schriftelijk gevolmachtigde van a. [gedaagde 3](…) b. [gedaagde 4] (….) bij het geven van de volmacht handelende als gezamenlijk bevoegde bestuurders van de statutair te Rotterdam gevestigde vereniging [eiseres] (…) en als zodanig deze vereniging bij het geven van de volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigende”.
2.6
Ca. 2 uur later op 7 september 2007 is het pand doorverkocht aan [gedaagde 1].

2.7
De enig aandeelhouder van [gedaagde 1] is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf 1] een vennootschap waarvan [gedaagde 3] directeur/enig aandeelhouder is.
2.8
Met het oog op de bouw van een nieuwe moskee heeft de vereniging aan [gedaagde 5] en [gedaagde 6] het erfpachtsrecht op een perceel aan de [adres 3] verleend. In dat verband hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 6] aan de vereniging een lening verstrekt en ter zekerheid een hypotheekrecht verkregen. Voor de lening heeft voorts [gedaagde 3] persoonlijk borg gestaan.
2.9
De bouwvergunning voor een nieuwe moskee is inmiddels ingetrokken.
2.10
Een brief d.d. 27 september 2007, ondertekend door [gedaagde 5] en [gedaagde 3]. luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…)
Geachte heer/mevrouw,
Naar aanleiding van de koop van de [adres 4] is de totale afwikkeling van het pand een feit en heeft de feitelijk overdracht reeds plaatsgevonden.
Zoals eerder zal de gehele beheer en afspraken omtrent de [adres 5] via de heer [gedaagde 2] gaan (…)
Zoals de heer [gedaagde 3] al reeds besproken heeft met de voorzitter en de heer [gedaagde 4] zouden de bovenste twee etage’s leeg opgeleverd worden. Gezien er een verzoek is gedaan vanuit het bestuur om de eerste etage te huren bevestigen wij u hierbij dat het geen aan u verhuurd zal worden tot 31 oktober 2007.
(…)
Over de begane grond hebben wij u medegedeeld dat het de eerste jaar gratis is en het tweede jaar huur betaald dient te worden. De datum die hieraan werd gesteld was de datum van de betaling voor de [adres 6], want er werd door de vereniging geen kosten betaald en was de verkoop echter een feit.
(…)”
2.11
Binnen de vereniging is onenigheid ontstaan.
2.12
Op 18 november 2007 heeft een door het bestuur uitgeschreven Algemene LedenVergadering (hierna: ALV) plaatsgevonden. Op 18 november 2007 heeft voorts, direct aansluitend aan voormelde ALV een vergadering plaatsgevonden, waarvoor leden van de vereniging waren uitgenodigd door [persoon 1], in opdracht van de actiegroep [actiegroep 1] en [actiegroep 2] (hierna: de actiegroep) onder de vermelding dat het een ALV betrof. Bij gelegenheid van die vergadering is volgens de notulen een bestuur gekozen, bestaande uit [pe[persoon 2] (voorzitter, hierna [persoon 2]), [pe[persoon 3]] (secretaris, hierna [persoon 3]) [persoon 4] (penningmeester), [persoon 5], [persoon 6], [persoon 1], [persoon 7] en [persoon 8] (bestuursleden).
2.13
Bij brief d.d. 29 januari 2008 hebben [persoon 4], [persoon 3], [persoon 1] en [persoon 6] aan [persoon 2] medegedeeld dat het bestuur van de vereniging op 29 januari 2008 conform art.4.1.c van de statuten heeft besloten zijn lidmaatschap met onmiddellijke ingang te beëindigen.

2.14
Er zijn van of namens (leden van) het onder 2.12 bedoelde bestuur – hierna ook: het nieuwe bestuur- oproepen voor ALVs op 10 februari 2008, op 19 februari 2008 en op 9 maart 2008 uitgegaan. De vergadering van 10 februari 2008 is niet doorgegaan. Op de vergadering van 19 februari 2008 hebben zich ongeregeldheden voorgedaan en is besloten op een volgende vergadering (die van 9 maart 2008) nader inhoudelijke onderwerpen te bespreken.
Op 9 maart 2008 zijn de benoemingen van het bestuur d.d. 18 november 2007 bekrachtigd.
2.15
[gedaagde 3] heeft eveneens vergaderingen, aangeduid als ALVs gehouden. Bij één van die vergaderingen is ook een bestuur gekozen, bestaande uit andere mensen dan het nieuwe bestuur.
2.16
Op 24 oktober 2007 was in het Handelsregister als bestuur van de vereniging ingeschreven [gedaagde 3] als voorzitter en M. (een andere persoon dan [gedaagde 3], opm. rb); als commissaris was ingeschreven [gedaagde 4], onder vermelding “lid van beleidscommissie”.
Op 3 april 2008 was in het Handelsregister als bestuur van de vereniging ingeschreven [persoon 3] (voorzitter) [persoon 9] [persoon 4], [persoon 10] en [persoon 11]
Op 30 juni 2008 is het Handelsregister als bestuur van de vereniging ingeschreven [persoon 12], als voorzitter, [persoon 13], [persoon 5], [persoon 14], [persoon 15] en [persoon 16]
Steeds is opgenomen bij bevoegdheid: “gezamenlijk bevoegd (met andere bestuurder(s) zie statuten”.
2.17
Na daartoe verkregen verlof heeft de vereniging in 2008 conservatoir (leverings)beslag gelegd op de appartementsrechten.

3. Het geschil
3.1.
De vereniging vordert samengevat –
I een verklaring voor recht dat de overdracht van de appartementsrechten [adres 1] en B door [gedaagde 3] en [gedaagde 4] aan [gedaagde 5] en [gedaagde 6] nietig is, subsidiair vernietiging van die overdrachten;
II een verklaring voor recht dat de overdracht van de appartementsrechten [adres 1] en B door [gedaagde 5] en [gedaagde 6] aan [gedaagde 1]gden] nietig is, subsidiair vernietiging van die overdrachten;
III een verklaring voor recht dat de eigendom van de appartementsrechten [adres 1] en B rechtens aan de vereniging toebehoort en steeds heeft toebehoord;
IV [gedaagde 1]gden] te gelasten hun medewerking te verlenen aan inschrijving van de appartementsrechten [adres 1] en B in de registers op naam van de vereniging;
V alles op straffe van een dwangsom
VI met veroordeling van [gedaagde 1]gden] tot betaling van een schadevergoeding in goede justitie dan wel nader bij staat te bepalen
Subsidiair:
VII veroordeling van [gedaagde 1]gden], hoofdelijk, tot betaling van een schadevergoeding in goede justitie dan wel nader bij staat te bepalen
Meer subsidiair:
VIII [gedaagde 1]gden] te veroordelen zich te houden aan door de rechtbank in goede justitie te treffen voorzieningen,
alles met veroordeling van [gedaagde 1]gden] in de kosten, inclusief de kosten van executie.

De vereniging legt daaraan, kort weergegeven, ten grondslag dat de onder 2.5 en 2.6 bedoelde verkopen en de daaruit voortvloeiende eigendomsoverdrachten nietig althans vernietigbaar zijn, omdat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] niet bevoegd waren de vereniging bij de onder 2.5 bedoelde transactie te vertegenwoordigen. De kopers wisten dat en de notaris had het moeten weten.

3.2.
[gedaagde 1]gden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling
ontvankelijkheid
4.1.
[gedaagde 1] heeft als eerste verweer aangevoerd, dat de vereniging niet ontvangen kan worden in haar vordering, omdat zij niet rechtsgeldig conform haar statuten wordt vertegenwoordigd. Zij stelt daartoe het volgende.
De bestuursleden van de vereniging die als eiseres optreedt zijn tijdens een onregelmatige vergadering d.d. 18 november 2007 gekozen. Het bijeenroepen van de vergadering was, in strijd met de statuten (art. 12), niet door het bestuur gedaan en evenmin door stemgerechtigde leden van de vereniging door middel van een plaatsing van een advertentie in een dagblad (conform art. 2:41 lid 3 BW), de minimale oproepingstermijn van 7 dagen is niet in acht genomen (art. 12 van de statuten) en personen die geen lid waren zijn opgeroepen en hebben gestemd, zonder dat de statuten daarin voorzien (als bedoeld in art. 2:38 lid 3 BW). Nu bij de ALV niet alle leden aanwezig of vertegenwoordigd waren kunnen deze formele gebreken ook niet gelden als geheeld zoals voorzien in art. 18 lid 7 van de Statuten.
Dat de niet rechtsgeldig gekozen bestuursleden zich gedragen als waren zij het bestuur en zich hebben laten inschrijven in het Handelsregister doet voor de vraag of de verenigingontvankelijk is in de vordering niet ter zake.

4.2
De vereniging heeft daartegenover aangevoerd dat zij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding rechtsgeldig werd vertegenwoordigd en daarom ontvankelijk is. De ALV van 18 november 2007 is slechts door leden bezocht; anders dan [gedaagde 1]gden] menen brengt art. 4 lid 1 sub c van de statuten niet mee dat contributieachterstanden zonder meer tot het einde van het lidmaatschap leiden. De aanvraag voor een ALV is gedaan door 68 leden, van wie er 35 hun contributie betaald hadden. Op 18 november 2007 was zowel sprake van een door het aanvankelijke bestuur uitgeschreven ALV als een door de leden bijeengeroepen ALV. Niet alleen geldt de termijn van 7 dagen niet voor een door de leden bijeengeroepen ALV, maar bovendien waren de leden feitelijk van dag en plaats van de vergadering op de hoogte, mede doordat oproep tot de vergadering ook via een algemeen beluisterde radio-omroep was gedaan. Omdat het aanvankelijke bestuur geen ledenlijst wilde verstrekken hebben de ledenhun oproep gericht aan degenen die vermeld waren op de contributielijst. Ter vergadering is aan de orde gesteld dat alle aanwezigen lid waren; nu daartegen niet is geprotesteerd moet ervan worden uitgegaan dat louter leden hebben gestemd.
De oproep voor de ALV van 18 november 2007 is daarmee deugdelijk gedaan en de besluiten van 18 november 2007 zijn dus rechtsgeldig.
In elk geval zijn eventuele gebreken, klevende aan de besluiten van 18 november 2007, gerepareerd door de bekrachtiging op 9 maart 2008. Daarnaast heeft de vereniging – en hebben ook de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ingeschreven bestuurders – een belang bij een beslissing, zodat de vereniging reeds om die reden ontvankelijk is.

4.3
De rechtbank overweegt als volgt.
In beginsel is een vereniging, die een zelfstandige rechtspersoon is, ontvankelijk in een vordering als de onderhavige waarin zij de geldigheid van een verkoop van één van haar vermogensbestanddelen ter discussie stelt. Dat het belang van de vereniging gediend is met het vernietigen van (een) overeenkomst(en) waarbij zonder deugdelijke instemming van devereniging tegen een te lage prijs onroerende zaken zijn verkocht, zoals zij stelt, is immers evident. Aan die ontvankelijkheid doen interne problemen binnen de vereniging op zichzelf niet af, evenmin als een eventuele latere bestuurswisseling.
In het algemeen moet er daarom van worden uitgegaan dat, als de vereniging een dergelijke vordering instelt, zij daarin kan worden ontvangen. Dit is slechts anders als vast staat dat de personen die opdracht hebben gegeven tot het entameren van deze procedure toen daartoe niet bevoegd waren dan wel dat, gegeven de ontwikkelingen nadien, (de bevoegde organen binnen) de vereniging deze procedure niet langer wenst (wensen) voort te zetten; [gedaagden] , die gemotiveerd stellen dat daarvan sprake is, zullen dat hebben te bewijzen. Als zij slagen in dat bewijs moet de conclusie zijn dat de eisende partij niet de vereniging is, doch een aantal natuurlijke personen die de vereniging niet (meer) kunnen vertegenwoordigen. In dat geval zal eiseres niet ontvankelijk worden verklaard. Dat – wellicht – de vereniging en/of de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ingeschreven bestuurders belang hebben bij een beslissing doet daaraan dan niet af.

Bij conclusie van dupliek zijn notulen van een ALV op 12 oktober 2008 overgelegd waarin is gesproken over het beëindigen van de huidige procedure. De vereniging heeft zich daarover nog niet kunnen uitlaten, zodat zij in elk geval in die gelegenheid dient te worden gesteld. De rechtbank zal daartoe een comparitie van partijen gelasten; de vereniging wordt verzocht uiterlijk twee weken voor die zitting schriftelijk haar visie op dit punt aan de wederpartij en de rechtbank te berichten.

4.4
Met het oog op de comparitie overweegt de rechtbank reeds thans als volgt.
Anders dan de vereniging stelt brengt de statutaire regeling van artikel 4 jo. 5 niet mee, dat door het enkele bestaan van een contributie-achterstand van drie maanden of meer het lidmaatschap eindigt. Daartoe is, ingevolge art. 4 lid 1 c van de statuten een besluit van die strekking “namens de vereniging” noodzakelijk. De vereniging stelt dat op de ALV van 18 november 2007 (en, kennelijk, ook die van 9 maart 2008) is gestemd door niet-leden. Zij leidt, behoudens ten aanzien van één persoon, het ontbreken van het lidmaatschap louter -en dus ten onrechte- af uit de contributie-achterstand. Nu gesteld noch gebleken is dat besluiten tot beëindiging van hun lidmaatschap zijn genomen moet het standpunt van de vereniging daarom worden verworpen. Behoudens de ene persoon die zelf zijn lidmaatschap had opgezegd moeten de anderen dus beschouwd worden als leden.

ALV 18 november 2007
4.5
Partijen twisten over de geldigheid van de besluiten ter vergadering van 18 november 2007, met name het besluit waarbij het nieuwe bestuur is gekozen.

De rechtbank is van oordeel, dat, nu niet is gesteld of gebleken dat alle leden aanwezig waren en met algemene stemmen besluiten hebben aangenomen (art. 18 lid 7), deze ALV geen geldige besluiten heeft kunnen nemen, nu niet aan de aan de voor een ALV te stellen formele eisen was voldaan.
Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen.

4.5.1
Partijen zijn het er – terecht – over eens dat de statuten ruimte geven aan de leden om, als tenminste 10 procent van hen dat verzoekt, aan het bestuur te vragen een ALV bijeen te roepen (art. 12 lid 3). Als het bestuur vervolgens niet binnen 14 dagen tot die bijeenroeping overgaat is, bij gebreke van een andere statutaire bepaling, de wettelijke regeling van art. 2:41 lid 3 BW van toepassing, die inhoudt dat de verzoekers zelf de vergadering bijeen kunnen roepen op de wijze waarop het bestuur een ALV bijeenroept of bij advertentie in een in Rotterdam veelgelezen dagblad. Aan die eisen is niet voldaan.


De oproep is niet in een dagblad gepubliceerd; anders dan de vereniging meent kan melding over de radio daarmee niet gelijk gesteld worden, nu de wet daarin niet voorziet.

4.5.2
De andere mogelijkheid betekent in dit geval, blijkens de statutaire regeling van art. 12 lid 5 als vermeld in 2.1 van dit vonnis, dat de oproep schriftelijk diende te geschieden aan het adres van de leden, met duidelijke aankondiging in de verenigingsruimte, met vermelding van alle te behandelen onderwerpen en dit alles 7 dagen voor de vergadering. Wat er ook zij van de overige punten, de oproep is in elk geval te laat gedaan nu deze, blijkens de overgelegde uitnodiging, dateert van 14 november 2007. Dat, zoals de vereniging stelt en ook blijkt uit de door haar bij conclusie van repliek overgelegde notulen, op 18 november 2007 ook een door het aanvankelijke bestuur uitgeschreven ALV plaatsvond doet daaraan niet af, nu de oproep voor deze ALV volgens de vereniging zelf niet aan de formele eisen voldeed, hetgeen in elk geval voor wat betreft de termijn juist is (die oproep dateerde van 13 november 2007).

Dat betekent dat ter vergadering van 18 november 2007 geen bindende besluiten genomen kunnen zijn.

ALV 9 maart 2008
4.6
De formele gebreken ten aanzien van de vergadering van 18 november 2007 zouden zonder belang zijn als de ALV van 9 maart 2008 wel naar behoren is bijeengeroepen en de besluitvorming daar volgens de regels is verlopen. De vereniging stelt dat wel, maar tot dusverre heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. De oproep die zij overlegt voor de vergadering van 9 maart 2008 rept van een “informatieve bijeenkomst”. Notulen van een ALV van 9 maart 2008 zijn niet overgelegd. Ter comparitie kan de vereniging dit punt nader toelichten. Relevante bescheiden (notulen, oproepingen etc) dient zij tenminste twee weken voor de zitting toe te zenden.

andere gebreken
4.7
[gedaagde 1] c.s heeft voorts gesteld dat, voor zover de oproepingsgebreken buiten beschouwing worden gelaten, ter vergadering van 18 november 2007 maar vijf bestuursleden met de ingevolge art. 2:37 lid 4 BW vereiste tweederde meerderheid verkozen, onder wie geen voorzitter. Bovendien waren van deze vijf personen 4 personen niet verkiesbaar omdat zij, gelet op het lange tijd niet betalen van contributie, niet de vereiste twee onafgebroken jarenlid geweest zijn. Alleen [persoon 5] was verkiesbaar. Nu het bestuur dus niet uit het door de statuten vereiste minimumaantal personen bestond had voor 18 januari 2008 een (nieuwe) ALV bijeengeroepen moeten worden, hetgeen niet is geschied.
Ook dit aspect kan ter comparitie aan de orde komen, waarbij hetgeen hiervoor is gesteld omtrent de gevolgen van het niet betalen van contributie vanzelfsprekend evenzeer geldt.
Dat betekent, dat uitsluitend aan de orde is of aan de – op zichzelf door de vereniging niet weersproken- omstandigheid dat geen voorzitter met tweederde meerderheid is gekozen voor deze procedure consequenties verbonden moeten worden. Daarbij kan art. 18 lid 1 jo. art.6 van de statuten worden betrokken.

verkopen
4.8
Inhoudelijk ziet de vordering op de geldigheid van de onder 2.5 en 2.6 bedoelde koopovereenkomsten en notariële leveringen. Gesteld wordt, dat de vereiste goedkeuring van de ALV ontbrak. Bij conclusie van dupliek hebben [gedaagden] (voor het eerst) stukken overgelegd die voor de beoordeling daarvan relevant kunnen zijn, in het bijzonder de notulen van de ALV d.d. 7 januari 2007, waarbij machtiging zou zijn verstrekt tot verkoop aan een derde dan wel, als die transactie niet zou doorgaan, aan [gedaagde 5]. Ook zijn, mede met een beroep op die stukken, nieuwe stellingen ontwikkeld aangaande zowel de eerste als de tweede overdracht.
Dat betekent, dat de vereniging in de gelegenheid gesteld dient te worden daarop te reageren.
Ook dit zal ter comparitie aan de orde zijn, waarbij de vereniging wordt verzocht om ook daaraan aandacht te besteden in de onder 4.3 bedoelde brief en daarbij voorts de eventuele bewijsstukken over te leggen.

de notaris
4.9
Partijen zijn nauwelijks ingegaan op de positie van gedaagde sub 7, de notaris. Kennelijk
– de vereniging stelt het impliciet en [gedaagden] hebben het niet betwist – is hun beider uitgangspunt dat, als de notaris voor wie de leveringsakte is gepasseerd een fout heeft gemaakt, gedaagde sub 7 daarvoor aansprakelijk is.
Dit aspect en, meer in het algemeen, de visie van partijen op de zorgplicht van de notaris, en de wijze waarop in dat kader de geclausuleerde vertegenwoordigingsbevoegdheid in het handelsregister moet worden geduid, zal ter zitting nader aan de orde komen. [gedaagden] dienen twee weken voor de zitting de onderhandse akten bedoeld in 3.8 van de conclusie van dupliek over te leggen.

4.10
De rechtbank hecht eraan reeds thans op te merken dat, als zou blijken dat de eerste verkooptransactie (de onder 2.5 bedoelde verkoop aan [gedaagde 5] en [gedaagde 6]) nietig of vernietigbaar is, art. 3: 88 BW, anders dan [gedaagden] menen, niet zonder meer in de weg staat aan vernietiging van de tweede, onder 2.6 bedoelde verkoop. De tweede koper, [gedaagde 1], wordt immers gecontroleerd door gedaagde 3]. en er zijn, alles bijeengenomen, voorshands zulke sterke aanwijzingen dat [gedaagde 3] op de hoogte was van de gehele situatie en dus – ingeval die eerste transactie niet geldig is – niet te goeder trouw was, dat [gedaagde 1] bij wijze van tegenbewijs zal moeten aantonen dat hij wel te goeder trouw was.

verkoopprijs
4.11
Tenslotte zal ter zitting aan de orde komen wat de huidige situatie is en welke aanwijzingen er bestaan voor de kennelijke opvatting van de vereniging dat de verkoopprijs van de appartmentsrechten onder de marktwaarde lag. Eventuele taxatierapporten dienen twee weken voor de zitting overgelegd te worden.

5. De beslissing
De rechtbank,

alvorens verder te beslissen,

beveelt partijen, eiseres vertegenwoordigd door de volgens haar daartoe bevoegde perso(o)n(en), gedaagden 2 tot en met 6 in persoon en gedaagden 1 en 7 deugdelijk vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is, vergezeld door hun raadslieden te verschijnen in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. Hofmeijer-Rutten, op vrijdag 16 september 2011 van 9.30 tot 11.30 uur teneinde als voormeld;

bepaalt dat bescheiden die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in de procedure zijn overgelegd door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter en aan de wederpartij dienen te worden toegezonden.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2011.