Rechtbank Haarlem 4 september 2012 LJN BX9038 (Woningbouwvereniging)
Woningbouwvereniging met RvT. Art 2:44 BW: vertegenwoordigingsbevoegdheid bij vastgoedtransactie.
Vonnis in kort geding van 4 september 2012
in de zaak van [eiser],
tegen de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
ALGEMENE WONINGBOUWVERENIGING MONNICKENDAM,
Partijen zullen hierna [eiser] en AWM genoemd worden.
2. De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te Katwoude, kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1], alsmede [kadastrale gegevens 2] (hierna gezamenlijk te noemen: het perceel).
2.2. Bij brief van 10 november 2010 heeft de gemeente Waterland aan [eiser] medegedeeld in te stemmen met diens verzoek tot medewerking voor de vestiging van een revalidatiecentrum voor ex-kankerpatiënten (Stichting Multifunctioneel Oncologisch Centrum Huis aan het Water, hierna kortweg: de Stichting) op het perceel.
2.3. [eiser] en AWM hebben onderhandeld over de verkoop van het perceel aan AWM, die het perceel op haar beurt zou verhuren aan de Stichting.
2.4. In de doorlopende statuten van AWM is onder meer het volgende opgenomen:
DIRECTIE
(…)
Artikel 14
De directie is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen, en tot het aangaan van overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een ander verbindt, een en ander met inachtneming van hetgeen in artikel 15 lid 1, sub k, is bepaald.
Artikel 15
1. Aan de goedkeuring van de Raad van toezicht zijn onderworpen de besluiten van de directie omtrent:
(…)
k. het aangaan van overeenkomsten als bedoeld in artikel 14;
(…)
2. Het ontbreken van de goedkeuring van de Raad van toezicht op een besluit als bedoeld in lid 1 tast de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie of leden van de directie niet aan.
(…)
2.5. Bij brief van 14 mei 2011 heeft directeur [directeur] (hierna: [directeur]) namens AWM aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
AWM heeft een taxatie laten uitvoeren van dit pand. De taxatiewaarde komt uit op € 425.000,- Op 9 mei 2011 heb ik u persoonlijk aan afschrift van de taxatie overhandigd. (…) Tijdens het gesprek van 9 mei heb ik u aangegeven dat AWM een bod zou kunnen uitbrengen van € 425.000,-, omdat dit overeenstemt met de getaxeerde waarde. (…)
2.6. Bij brief van 8 augustus 2011 heeft [directeur] namens AWM aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Enige tijd geleden heeft u voorgesteld het pand door AWM aan te laten kopen voor een bedrag van
€ 500.000,-. Ik heb uw aanbod voorgelegd aan de initiatiefnemers van Huis aan het Water. Men geeft aan meer tijd nodig te hebben om een reactie te kunnen geven op uw bod. Naar verwachting kan ik uiterlijk eind september 2011 met een eindvoorstel bij u terugkomen.
(…)
2.7. Bij brief van 11 oktober 2011 heeft [directeur] namens AWM aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Ik heb uw aanbod voorgelegd aan de initiatiefnemers van Huis aan het Water. Veelvuldig en uitgebreide gesprekken zijn het gevolg geweest. Om tot een afronding te komen van het proces stel ik u voor om, bij AWM, een eindgesprek te organiseren tussen u, ondergetekende en een bestuurslid van de organisatie de heer Mr. Ed van der Hoeden.
(…)
2.8. Op 28 november en 29 december 2011 hebben [eiser], de Stichting en ([directeur] namens) AWM, een ‘Taxatieovereenkomst’ gesloten, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
in aanmerking nemende dat
– de stichting het voornemen heeft om, overeenkomstig haar statutaire doelstelling, haar activiteiten te ontwikkelen in het pand staande en gelegen aan de [adres] te Katwoude, hierna te noemen het pand. Dat pand is eigendom van [eiser].
– de Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam, hierna te noemen AWM, te Monnickendam het voornemen heeft om het pand ter kopen van [eiser] en dat pand daarna te verhuren aan de stichting.
– partijen het pand een en andermaal hebben laten taxeren. Dat die taxaties tot op heden niet hebben geleid tot overeenstemming tussen partijen.
– dat partijen de thans ontstane impasse wensen te doorbreken en daartoe het volgende zijn
overeengekomen
– dat [eiser] binnen een maand na heden een makelaar benoemt die opdracht krijgt het pand te taxeren op basis van een verkoopprijs bij lege oplevering
– dat de AWM in overleg met de stichting, binnen een maand na heden, een makelaar benoemt die opdracht krijgt het pand te taxeren op basis van een koopprijs bij lege oplevering
– dat voor het geval het verschil in de taxatieprijs van beide makelaars minder bedraagt dan
€ 50.000,00 partijen, te weten [eiser] als verkoper en de AWM als koper, dat verschil zullen delen en de uitkomst daarvan als bindende verkoopprijs respectievelijk koopprijs zullen aanvaarden.
– Dat voor het geval het verschil in de taxatieprijs van beide makelaars meer bedraagt dan
€ 50.000,00 beide makelaars binnen een maand na het uitbrengen van hun taxaties een derde makelaar zullen benoemen. De drie makelaars zullen daarna een taxatieprijs afgeven die voor beide partijen, te weten [eiser] als verkoper en de AWM als koper bindend zal zijn.
2.9. Bij brief van 5 december 2011 heeft [directeur] namens AWM aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Momenteel wordt (achter de schermen) gewerkt aan een plan van aanpak, hierbij heeft ook de gemeente waterland een rol. Dit heeft enige tijd nodig.
Ik verwacht dat we in januari 2012 tot een mogelijke afronding kunnen komen. (…)
2.10. Bij ‘Verslag drie deskundige taxatie’, ondertekend op 10 en 11 april 2012 hebben de door partijen aangewezen makelaars, in samenspraak met een door hen aangewezen derde makelaar, de vrije onderhandse verkoopwaarde van het perceel getaxeerd op € 505.000,–.
2.11. Bij brief van 30 april 2012 heeft [eiser] AWM verzocht de overdracht van het perceel door de notaris te laten regelen, op welke brief AWM niet heeft gereageerd.
2.12. Bij aangetekende brief van 14 mei 2012 heeft de advocaat van [eiser] AWM gesommeerd om schriftelijk te bevestigen dat AWM aan de uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst haar onverkorte medewerking zal verlenen.
2.13. Bij e-mail van 16 mei 2012 heeft [directeur] namens AWM aan de advocaat van [eiser] onder meer het volgende geschreven:
De brief ademt de sfeer dat AWM niet wil meewerken aan eerder afgesproken zaken. Niets is minder waar. Er is inmiddels overeenstemming over de prijs (tussen het bestuur van AWM en [eiser]). Feitelijk staat niet het voornemen van AWM afronding in de weg. Echter het voornemen (en een koopbesluit van de bestuurder) is nog geen levering. De heer [eiser] heeft van mij in eerdere instanties meermalig (voor het eerst op 9 mei 2011) begrepen dat voor een levering van een onroerend goed, op grond van de statuten, de goedkeuring vereist is van de raad van toezicht van AWM. Deze goedkeuring kan worden verkregen in een plenaire vergadering die wel is waar regelmatig, maar wel met forse intervallen plaatsvindt.
(…)
2.14. Bij brief van 23 mei 2012 heeft [directeur] aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Met u is een overeenkomst gesloten waarin ik namens AWM het voornemen vastleg het pand [adres] van u aan te kopen.
Vorige week heeft definitieve besluitvorming plaatsgehad in een vergadering van de raad van toezicht van AWM. De uitkomt van de discussie over koop en levering van uw pand heeft tot de volgende conclusie geleid: het bestuur krijgt géén goedkeuring om een koopovereenkomst met u op te stellen.
(…)
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat – om AWM te veroordelen om:
primair mee te werken aan de levering van het perceel aan AWM tegen een prijs van EUR 505.000,– k.k.;
subsidiair mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het perceel en vervolgens mee te werken aan de levering van het perceel aan AWM op straffe van verbeurte van een dwangsom;
meer subsidiair door te onderhandelen met AWM over de koop van het perceel op straffe van verbeurte van een dwangsom;
een en ander met veroordeling van AWM in de kosten van het geding.
3.2. Aan zijn vordering legt [eiser] – kort gezegd – ten grondslag dat met de ‘drie deskundige taxatie’ algehele overeenstemming tussen partijen is ontstaan over de aankoop van het perceel door AWM, waarbij alle essentialia van de koopovereenkomst reeds waren uitonderhandeld en overeengekomen. Van de zijde van AWM is gedurende het onderhandelingsproces nimmer een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de benodigde goedkeuring van de Raad van Toezicht. De bepaling daartoe in de statuten van AWM betreft slechts een interne kwestie en kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen, nu het ontbreken van goedkeuring de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie niet aantast.
3.3. AWM voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter zitting heeft [eiser] gesteld dat tussen partijen een algehele overeenkomst is bereikt over de verkoop van de woning, waarbij partijen reeds in overeenstemming waren over alle essentialia van de koopovereenkomst. Desgevraagd heeft ook AWM verklaard dat er een ‘panklare’ overeenkomst lag tussen partijen, waarvan de uitvoering louter nog afhankelijk was van de goedkeuring van de Raad van Toezicht van AWM. [eiser] betwist echter dat die laatste voorwaarde is gesteld en wijst daartoe op de door hem overgelegde schriftelijke stukken. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.2. Vooropgesteld wordt dat het ontbreken van de in artikel 14 jo. lid 15 sub k van de statuten van AWM bedoelde goedkeuring van de Raad van Toezicht voor het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging van registergoederen (zie 2.4) blijkens het bepaalde in het tweede lid van artikel 15 van die statuten de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie niet aantast. Dit laatste artikellid kan niet anders worden opgevat dan als een bescherming van derden tegen het ontbreken van goedkeuring (vergelijk het tweede lid van de artikelen 2:107a BW, 2:164 BW en 2:274 BW, met betrekking tot naamloze en besloten vennootschappen, en de parlementaire geschiedenis bij deze artikelen: MvA, Kamerstukken 2003/2004, 28 179, nr. B, p.10 en MvT, Kamerstukken II, 2001-2002, 28 179, nr. 3, p.20, alsmede Hoge Raad 13 juli 2007, NJ 2007, 434). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vloeit hieruit voort dat de directie ook zónder goedkeuring van de Raad van Toezicht overeenkomsten tot verkrijging van registergoederen kan sluiten met derden, zij het dat de directie wellicht voor het aldus handelen intern verantwoording dient af te leggen aan de Raad van Toezicht. Dit zou slechts anders zijn indien aan de zijde van [eiser] sprake zou zijn van kwade trouw. Dat daarvan sprake is, is echter gesteld noch gebleken.
4.3. Het voorgaande brengt met zich dat alles draait om de vraag of AWM aan de totstandkoming van de koopovereenkomst daaraan (mondeling) de voorwaarde heeft verbonden dat toestemming van haar Raad van Toezicht zou worden verkregen. Indien dat het geval zou zijn – zoals AWM bij monde van haar bestuurder ter zitting heeft gesteld – dan is immers sprake van een tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarde welke – wegens het uitblijven van de bedoelde toestemming – is ingetreden, als gevolg waarvan de brief van 23 mei 2012 van AWM aan [eiser] heeft te gelden als een beroep op die ontbindende voorwaarde en daarmee als een ontbinding van de koopovereenkomst. Is die voorwaarde echter níet gesteld – zoals [eiser] stelt – dan is met het bindend vaststellen van de koopprijs een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen AWM en [eiser], op grond waarvan het gekochte afgenomen dient te worden.
4.4. Volgens AWM heeft [directeur] tot vier keer toe – steeds mondeling – aan [eiser] te kennen gegeven dat voor een ‘definitieve koop’ de goedkeuring van de Raad van Toezicht van AWM was vereist. Ter onderbouwing van dat standpunt wijst AWM onder meer op het woord ‘voornemen’ in de Taxatieovereenkomst, waaruit volgens haar afgeleid dient te worden dat er slechts een voornemen tot koop was, maar dat uiteindelijke levering van het perceel aan AWM afhankelijk was van voornoemde goedkeuring.
4.5. De voorzieningenrechter deelt die zienswijze van AWM niet. Het woord ‘voornemen’ kan immers evengoed – zoals [eiser] ter zitting heeft betoogd – duiden op een bedoeling om over te gaan tot het sluiten van een koopovereenkomst zodra overeenstemming bereikt zou zijn over de definitieve koopprijs. Die uitleg sluit ook meer uit bij de bedoeling van partijen bij de Taxatieovereenkomst, te weten het komen tot de vaststelling van die koopprijs. Daar komt bij in de door [eiser] in het geding gebrachte correspondentie met AWM in het geheel geen melding wordt gemaakt van enig door ([directeur] namens) AWM gemaakt voorbehoud of medegedeelde (ontbindende) voorwaarde. Integendeel, in de hierboven aangehaalde correspondentie zijdens AWM wordt juist melding gemaakt van ‘een bod’, ‘een eindvoorstel’, ‘afronding […] van het proces’, ‘een eindgesprek’ en ‘een taxatieprijs […] die voor beide partijen […] bindend zal zijn’. Als de goedkeuring van de Raad van Toezicht bij wijze van ontbindende voorwaarde daadwerkelijk zo van belang was voor AWM – zoals [directeur] ter zitting heeft gesteld – had het voor de hand gelegen dat daarop in een (veel) eerder stadium schriftelijk was gewezen. Dat heeft AWM echter nagelaten. Pas ruim een maand ná het vaststellen van de bindende vrije onderhandse verkoopwaarde van het perceel op € 505.000,–, namelijk bij e-mail van 16 mei 2012, heeft directeur [directeur] namens AWM voor het eerst schriftelijk melding gemaakt van de vereiste goedkeuring door de Raad van Toezicht. Gezien het ontbreken van iedere schriftelijke verwijzing naar een dergelijke voorwaarde, alsmede de gemotiveerde betwisting van [eiser] van een mondeling beroep daarop, acht de voorzieningenrechter het voorshands onaannemelijk dat AWM die voorwaarde voorafgaand aan de e-mail van 16 mei 2012 heeft gesteld.
4.6. Er is blijkens het voorgaande voorts geen grond voor het oordeel dat de transport- en hypotheekakte bij gebreke van statutaire goedkeuring niet notarieel gepasseerd zou kunnen worden.
4.7. Anders dan bij een consumentenkoop, waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het in het geval (slechts) de verkoper een consument is niet vereist dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan. Het ontbreken daarvan doet dus niet af aan de verplichting van AWM om de koopovereenkomst na te komen. De primaire vordering daartoe van [eiser] ligt op grond van het voorgaande dan ook voor toewijzing gereed.
…
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt AWM om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering aan haar van de onroerende zaak te Katwoude aan de [adres], kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1], alsmede [kadastrale gegevens 2] tegen een prijs van EUR 505.000,00 (zegge: vijfhondervijfduizend euro) k.k.,
..